Kısa cevap: Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilendiği ayda yapılır. 2026'da yasal tavan oran TÜFE 12 aylık ortalama: Nisan 2026'da %32,82. Ev sahibi bu oranın üzerinde artış yapamaz. Sözleşmede yüksek oran yazsa bile yasal sınır geçerli. 5 yılın sonunda dava yoluyla farklı artış isteme hakkı var.
Kira Artışı Ne Zaman Yapılır?
Kural: Yıllık Yenileme
Kira artışı sözleşmenin yenilendiği yıl dönümünde yapılır:
- Sözleşme Nisan 2025'te imzalandı → Nisan 2026'da artış
- Her yıl aynı ayda yenilenir
Aylık TÜFE Tablosu
2026 kira artış tavan oranları (aylık değişken):
| Ay | TÜFE 12 Aylık Ortalama | Yasal Tavan |
|---|---|---|
| Ocak 2026 | %43,43 (yaklaşık) | %43,43 |
| Şubat 2026 | %40,12 | %40,12 |
| Mart 2026 | %33,98 | %33,98 |
| Nisan 2026 | %32,82 | %32,82 |
| Mayıs 2026 | TÜİK açıklayacak | - |
Her ayın oranı önceki ay sonunda TÜİK tarafından açıklanır.
Yasal Çerçeve
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. Madde
- Kira artışı TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçemez
- Konutlar + işyerleri için aynı kural
- Sözleşmede yüksek oran yazsa bile yasal sınır geçerli
Konut vs İşyeri
| Konut | İşyeri | |
|---|---|---|
| Yasal sınır | TÜFE 12 aylık ortalama | TÜFE 12 aylık ortalama |
| 5 yıl sonra | Mahkeme davasıyla rayiç bedel | Mahkeme davasıyla rayiç bedel |
| Uyuşmazlık | Kiracı korumalı (TBK 343) | Taraflar eşit |
Artış Hesaplama
Temel Formül
Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı)Örnek: Nisan 2026
Nisan 2025 kira: 10.000 TL Nisan 2026 TÜFE: %32,82
Yeni kira: 10.000 × 1,3282 = 13.282 TL
Ev sahibi bu tutarın üstünde talep edemez. Altında anlaşma yapılabilir (ikili mutabakat).
Ev Sahibi Yüksek Zam İsterse Ne Yapmalı?
Hukuki Hak
Kiracı yasal TÜFE sınırının üstünde artışa zorunlu değil. Ev sahibi:
- Yasa dışı zam isteyemez
- Zorlarsa kiracı ödemeyi reddedebilir
Ödeyip İade Talep Etme
Yanlışlıkla fazla ödediyseniz:
- 10 yıl içinde fazla ödeme iadesi davası açabilirsiniz
- Mahkeme karar verirse fazla tutar + faiz iade edilir
Kira Tespit Davası
Her iki taraf da Sulh Hukuk Mahkemesi'ne kira tespit davası açabilir. Mahkeme:
- Rayiç değeri belirler
- Ev sahibi için "sözleşme ile belirlenen tutarın yasal oran üstünde olamaz" kararı verir
5 Yıllık Sınır Kuralı
Özel Durum
5 yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde:
- Ev sahibi rayiç bedele göre kira tespiti davası açabilir
- Mahkeme TÜFE değil piyasa koşullarını değerlendirir
- Yasal TÜFE sınırı 5 yıldan sonra otomatik uygulanmaz
Pratik Etkisi
- 5 yıl boyunca aynı evde oturan kiracı için ev sahibi dava açabilir
- Ama ikili anlaşma olmazsa zorla yüksek kira olmaz
- Dava süreci 6-18 ay
2023-2024 Dönemi %25 Kural Hatırlatması
2022-2024 arasında uygulanan özel kanun:
- Konut kiralarında artış %25 ile sınırlandırıldı
- İşyeri için sınırlama yoktu
- 2024 Temmuz'da sona erdi
- 2024 sonrası normal TÜFE sınırı geri geldi
2026'da %25 sınırı yok; tam TÜFE 12 aylık ortalama geçerli.
Depozito Durumu
Yasal Sınır
TBK uyarınca:
- Depozito 3 aylık kira tutarı ile sınırlı
- Ev sahibi bundan fazla talep edemez
- Fazla alındıysa iadesi istenebilir
Kira Arttığında Depozito Değişir mi?
- Yasal zorunluluk yok
- Ev sahibi "depozitoyu güncelleyelim" isteyebilir ama zorla yaptıramaz
- Taraflar anlaşmazsa eski depozito kalır
Tahliye Davası ve Ev Sahibinin Hakları
Ev Sahibi Tahliye İsteyebilir mi?
Sınırlı durumlarda:
- İhtiyaç durumu (ev sahibi kendi kullanacak) — 10 yıl şart bazı durumlar için
- Yeniden yapım — ev yıkılıp yeniden yapılacak
- Akraba ihtiyacı (eşi, çocuğu)
- Kira ödenmemesi (temerrüt)
10 Yıl Kuralı (Konut)
10 yılı dolan konut kira sözleşmelerinde ev sahibi sebepsiz tahliye isteme hakkına sahip olabilir (yasa yorumuna göre). Ancak kiracı hakları korunur.
Kira Ödemeyen Kiracı
Temerrüt Aşamaları
- Noter ihtarı — 30 gün süre
- Dava açma — temerrüt sebebiyle tahliye
- İcra — kira alacağı için
Kiracıyı Koruyan Detaylar
- İlk ay ödemediğinde tahliye otomatik değil
- Ödeme yaparsa tahliye genelde durur
- Ancak tekrarlı gecikme ağır sonuçlar doğurabilir
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibim Nisan'da TÜFE yerine %50 zam istiyor. Ödemek zorunda mıyım? Hayır. Yasal sınır TÜFE 12 aylık ortalama (Nisan 2026 için %32,82). Bu oranın üstü geçersiz.
Kira sözleşmesinde "her yıl %50 artış" yazıyor. Bu geçerli mi? Hayır. Yasal sınırın üstündeki oranlar geçersiz sayılır. Sadece TÜFE oranı uygulanır.
5 yıl bitti, ev sahibim rayiç bedel istiyor. Zorunda mıyım? Dava ile istemesi gerekir. Sulh Hukuk Mahkemesi karar verir. Taraflar anlaşırsa mahkemeye gerek yok.
Kira artışı yapılmazsa ne olur? Ev sahibi artış yapmazsa eski kira devam eder. Sonraki yıl 2 yıllık birikmiş artışı tek seferde isteyemez (yasal olarak her yıl ayrı ayrı uygulanmalı).
Kira artış tarihi yaklaşınca ne yapmalıyım? Ev sahibinizle iletişime geçin, yasal oran üzerinden yeni tutarı netleştirin. Sözleşme yazılı güncellenebilir (şart değil ama öneriyoruz).
İşyeri kira artışı için farklı kural var mı? Hayır, artık aynı kural. 2024 öncesi farklıydı; şimdi konut ve işyeri için TÜFE 12 aylık ortalama tavan.
Kira stopajı var mı? Kiracı kira tutarının %20'sini vergi kesintisi olarak GİB'e yatırır (konut kirasında). İşyeri için farklı oranlar. Ev sahibi yıl sonunda iade alabilir (beyanname verirse).
📚 Kaynaklar (8 referans)
- HesapKurdu — Kira Artış Oranı Nisan 2026: Güncel TÜFE hesaplama
https://www.hesapkurdu.com/konut-kredisi/h/kira-artisi-hesaplama
- Ayboga + Partners — Kira Artış Oranı Nisan 2026: %32,82 oran teyidi
https://ayboga.av.tr/kira-artis-orani/
- Sanal Hukuk — Kira Artış Oranı 2026: Yasal çerçeve
https://sanalhukuk.org/2026/04/10/kira-artis-orani-2026/
- Emsal.com — 2026 Kira Artış Oranı Hesaplama: TÜFE ve yasal sınırlar
https://emsal.com/2026-kira-artis-orani-nasil-hesaplanir-tufe-ve-yasal-sinirlar/
- Avukat Can Ata — Kira Artışı Nasıl Hesaplanır 2026: Kiracı hakları
https://avukatcanata.com/kira-artisi-nasil-hesaplanir/
- Tahanci Hukuk — Nisan 2026 Kira Artış Hesaplama: Konut ve işyeri
https://www.tahanci.av.tr/kira-artis-hesaplama/
- İşleyen Hukuk — Kira Artış Oranı 2026 Mart %33,98: Aylık değişim
https://isleyenhukukburosu.com/hesaplama-araclari/kira-artis-orani-hesaplama/
- Merve Arı Hukuk — Kiracı Hakları 2026: Mahkeme süreçleri
https://merveari.av.tr/2026-kira-artis-orani-mart-tufe-hesaplama-yasal-sinir-ve-kiraci-haklari/
Sıkça Sorulan Sorular
Kira artışı ne zaman yapılır?
Kira sözleşmenizin yıl dönümünde yapılır. Kiracı veya ev sahibi, artış tarihinden 15 gün önce diğer tarafa yazılı bildirim gönderebilir. Sözleşmede farklı bir tarih varsa o geçerlidir.
2026 kira artışı yüzde kaç?
Ev sahibi en fazla son 12 aylık TÜFE ortalaması kadar zam yapabilir (Borçlar Kanunu m.344). 2023 yazından itibaren konutlarda uygulanan %25 tavanı kalkmıştır — artık TÜFE üzerinden hesaplanır. Rakam TÜİK verisinden yıl dönümünde belirlenir.
Ev sahibi daha fazla zam istiyor, ne yapmalıyım?
TÜFE'nin üzerine zam kabul etmek zorunda değilsiniz. Ev sahibi tahliye veya sözleşme feshine gidemez, sadece mahkemeye başvurabilir. Ancak mahkeme kararı da TÜFE'yi geçemez. Uzlaşma sağlanmazsa yasal tavanı ödemeye devam edebilirsiniz.
Kira artışını kabul etmezsem ne olur?
Yasal tavanı (TÜFE) ödemeye devam ederseniz tahliye edilemezsiniz. Ancak sözleşme 5 yılı doldurduysa ev sahibi "yeniden belirleme davası" açabilir — mahkeme mevcut piyasa rayicine uygun yeni kirayı belirler. 5 yıldan önce bu hak yoktur.